La nuda proprietà di un immobile rappresenta il suo valore venale decurtato dell’usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante.
Nel 2012 si è registrato un incr
emento degli acquisti della nuda proprietà di immobili del 40%rispetto all’anno precedente, e non c’è da stupirsi, visto che si tratta di una modalità che permette di risparmiare e, in periodo di crisi economica, questo non è un fattore da trascurare.
Ma che cos’è la nuda proprietà di un immobile?
Essa rappresenta il suo valore venale, decurtato dell’usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante. Infatti, nella maggior parte dei casi l’usufrutto si estingue con la scomparsa dell’usufruttuario e l’acquisizione, da parte del nudo proprietario della piena proprietà, anche se non mancano casi di usufrutto a tempo predeterminato.
L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce.
Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.
Le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario, che è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo.
Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.
Le imposte come l’Irpef e l’Imu sono invece a carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene. Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.
Per calcolare il prezzo di vendita si parte dal valore stimato dell’immobile e si applica uncoefficiente di riduzione che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario.
Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale.
Conviene l’acquisto della nuda proprietà?
L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.
Vale la pena, però, prendere in considerazione i 5 punti suggeriti da Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it:
1.Valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.
2.Età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto. Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di 250.000€.
| Fascia d’età | Valore % Nuda Proprietà | Valore di Vendita Nuda Proprietà |
| 45-50 | 25% | € 62.500 |
| 51-60 | Min 30% – Max 40% | Min € 75.000 – Max € 100.000 |
| 61-70 | Min 45% – Max 55% | Min € 112.500 – Max € 137.500 |
| Oltre 70 | Min 60% | € 150.000 |
| Oltre 80 | Min 75% | € 187.500 |
3. Normativa legale: la vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita. Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.
4. Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.
5. Modalità di pagamento: il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.
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