Ecco cosa accade nel caso in cui un condomino “forza” il solaio

Una singolare vicenda giudiziaria durata quasi un trentennio giunge all’esame della Corte di Cassazione che si pronuncia in tema di uso più intenso della cosa comune ex art. 1
102 del codice civile escludendolo e condannando un condominio che, sfruttando un ripostiglio e forzando un botola originariamente prevista per garantire lo sfogo del suo appartamento al terrazzo condominiale, tenta di creare un collegamento con l’appartamento al piano inferiore di sua proprietà e finalizza tale opera al solo fine di garantirsi l’accesso allo stabile dall’entrata principale.

In uno stabile condominiale composto da due edifici con due accessi: uno che sfocia su una strada secondaria di un centro storico e l’altro situato su una strada principale, un condòmino sfruttando un piccolo ripostiglio ed una botola originariamente prevista per consentire lo sbocco al terrazzo, tenta di collegare l’immobile all’ultimo piano con l’appartamento al piano immediatamente inferiore.

Nel compimento di tale operazione il condòmino persegue una sola finalità: ossia quella di garantirsi l’accesso ai due immobili di sua proprietà utilizzando la scala che si affaccia sulla strada principale, e giustifica il suo operato sostenendo che la botola forzata in origine era stata prevista al solo fine di collegare i due appartamenti. Il condominio non condividendo tale situazione e considerando l’illegittimità dell’operato del condòmino intraprendente;: cita in giudizio quest’ultimo chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni considerato che l’accesso del condòmino dalla scala principale avrebbe comportato per quest’ultimo il godimento di una serie di servizi a scapito degli altri condòmini.

Prima di approdare al giudizio in Cassazione conclusosi con la sentenza in commento, la vicenda è stata già cassata con rinvio da precedenti pronunce, ma solo attraverso la decisione sopra menzionata è stata posta la parola fine alla questione che ruota intorno al seguente quesito ossia se l’opera realizzata dal condòmino possa considerarsi legittima poiché realizza semplicemente un uso più intenso della cosa comune ( solaio) in ragione della facoltà riconosciuta dall’art. 1102 del codice civile a ciascun partecipante alla comunione.

I giudice della seconda sezione civile della Corte di Cassazione non condividono tale impostazione e ritengono che, nel caso di specie, il condòmino che ha realizzato le opere in commento approfittando di un collegamento preesistente fra un ripostiglio di scarso valore e l’appartamento sottostante deve essere condannato al ripristino dell’integrità del solaio ed al risarcimento del danno.

In pratica, quindi, il solaio non può essere utilizzato da uno dei condòmini per assicurarsi, dopo aver collegato il suo appartamento con quello del piano sottostante sempre di sua proprietà,la possibilità di utilizzare l’ingresso principale dello stabile.

Non vi è alcun dubbio per gli ermellini che l’opera realizzata dal condòmino deve essere considerata illegittima poiché non integra l’ipotesi di maggior uso della cosa comune, dato che il collegamento dei due immobili attraverso la forzature di una botola prevista per garantire l’accesso al solaio dell’appartamento all’ultimo piano, determina esclusivamente un aggravio di spesa per i condòmini della scala avente accesso dall’ingresso principale che si oppongono al fine di evitare che il condòmino che ha realizzato tale collegamento possa godere illegittimamente di una serie servizi ( ossia la possibilità di accedere ai suoi appartamenti utilizzando l’ingresso principale dello stabile, etc).

Giungendo a tale conclusione, quindi, la Cassazione precisa che la botola in questione era stata prevista in origine solo per garantire l’accesso al solaio dell’appartamento all’ultimo piano e la stessa non poteva essere utilizzata per altri fini: e cioè quello di permettere il collegamento fra l’appartamento all’ultimo piano e l’appartamento al piano immediatamente inferiore.

Per tale ragione, quindi, il condòmino intraprendente è stato condannato al ripristino dello stato dei luoghi ed ad un risarcimento simbolico dei danni sopportati dai condòmini della scala dell’edificio al quale si accede dall’ingresso collocato sulla strada principale.

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