La Consulta, con la sentenza n. 50 depositata il 14 marzo 2014, cancella gli “sconti” previsti per gli affittuari che denunciavano contratti in nero e permettevano agli inquilini di registrare di propria iniziativa il contratto d’affitto presso un qualsiasi ufficio delle Entrate.
Secondo le disposizioni bocciate dalla Consulta, la registrazione poteva essere effettuata a cura dell’inquilino – ma anche da parte dei funzionari del Fisco o della Guardia di Finanza – in tutti i casi in cui il contratto d’affitto non era stato registrato entro il termine previsto dalla legge (di solito, 30 giorni dalla firma). E lo stesso succedeva quando il contratto era stato registrato indicando un importo inferiore a quello reale e quando, al posto di un contratto di locazione, era stato registrato un finto comodato gratuito.
Una bocciatura che censura l’eccesso di delega da parte del Governo nel confezionare una norma su richiesta del Parlamento che doveva occuparsi di federalismo fiscale. Ma che travolge uno dei capisaldi della cedolare secca sugli affitti: quella che stabiliva che ai contratti non registrati si applica un canone annuo pari al triplo della rendita catastale, più adeguamento Istat. Una somma, quindi, inferiore fino al 70-80% rispetto alle cifre di mercato.
Di fronte alle cause promosse da numerosi proprietari, diversi tribunali – Salerno, Palermo, Firenze, Genova, Roma – hanno rimesso la questione alla Corte Costituzionale. Nel mirino, alcune disposizioni del decreto legislativo 2011 sul federalismo fiscale municipale: nel dettaglio, i commi 8 e 9 dell’art. 3 sulla cedolare secca sugli affitti.
Questi due commi stabilivano durata (4 anni rinnovabili) e canone ridotto nei casi in cui il contratto non fosse stato registrati entro i termini di legge, fosse stato indicato un affitto inferiore a quello effettivo e fosse stato registrato un contratto di comodato fittizio. La Corte Costituzionale li ha dichiarati illegittimi e, con la sentenza n. 50/2014, redatta dal giudice Paolo Grossi, li ha cancellati. La causa è che le misure predisposte dal Governo e contenute in quelle disposizioni, vanno oltre il perimetro fissato dal Parlamento nella legge delega, violando l’art. 76 della Costituzione.
La Consulta chiarisce che nel merito “la disciplina oggetto di censura” è “sotto numerosi profili ‘rivoluzionaria’ sul piano del sistema civilistico vigente”. Allo stesso tempo, però, “emerge con chiarezza” come quella disciplina “si presenti del tutto priva di ‘copertura’ da parte della legge di delegazione”.
Le pronunce della Corte Costituzionale hanno effetto anche per il passato. Quindi finiranno nel nulla anche i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011. Le super-sanzioni, infatti, sono scattate 60 giorni dopo l’entrata in vigore del decreto, che era il 7 aprile 2011. In pratica, i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l’abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva. Ma bisognerà anche regolare il periodo in cui il conduttore ha occupato l’alloggio: se è vero che il canone di legge non esiste più, il proprietario ha diritto a un’indennità per l’arricchimento senza causa, e alla fine potrebbe essere il giudice a risolvere la questione. Il rischio-caos è concreto, e già nel pomeriggio di venerdì il Sunia – il principale sindacato inquilini – ha invocato un chiarimento del Governo. Restano ferme, comunque, le regole fiscali: chi ha affittato una casa in nero dovrà pagare le imposte non versate, le sanzioni e gli interessi.
Soddisfatta Confedilizia, promotrice di alcuni dei giudizi, secondo cui la norma “sanzionava in modo eccezionalmente pesante perfino il caso della registrazione di un contratto di locazione con un giorno di ritardo”. “La Consulta – commenta il Presidente della Confedilizia Corrado Sforza Fogliani – presidia con fermezza i principi di certezza e correttezza del diritto anche con riguardo ai decreti legislativi, campo nel quale il legislatore ha negli ultimi tempi fatto, al pari che in certe leggi, incursioni demagogiche intollerabili. La Corte, in questa sentenza, tutela anche il principio della proporzionalità delle sanzioni al fatto sanzionato, sottolineando che la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare addirittura una novazione quanto a canone e a durata”.
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