Rito:
- “Ma quanto Vale?…Che faccio, chiedo a 1 perito, ad 1 Agenzia?….aspetta, Zio “Pippo” ha un amico archietetto, ora chiedo a lui…però la signora del 2° piano, 3 anni fa (credo) ha vrenduto ad “X” e la casa era orribile….Ma comunque c’è il mutuo residuo fatto “Y” anni fa, poi c’ho speso i soldi della ristrutturazione, del notaio e ad ogni modo non la vendo a meno di “€€€€€€€€€€”…Mica la regalo?…piuttosto ci metto le galline…”
- “E che documenti mi servono?….Mo ciedo a mio cognato che è avvocato…”
- “Ma se c’è qualche abuso?…No, impossibile, la casa è sempre stata così… e poi vabbè, è un problema dell’acquirente: tanto vendo a quel prezzo e poi si accolla tutto lui...”
In Realtà è facile incorrere in molteplici problematiche con ragionamenti simili, ma procediamo per gradi, anche perchè, se stai leggendo quest’articolo, ciò significa ch
e sei già una di quelle persone che sicuramente, questi sbagli non li farà…
A – Il Primo
grande errore della maggioranza dei proprietari è quello di non aver ben chiaro il valore del proprio Immobile.
Molto spesso, per un motivo o per un altro, si tende a mettere in vendita l’immobile ad un prezzo completamente fuori mercato e questo
1 – allontata i veri e potenziali acquirenti in grado di portare avanti una compravendita seria e profiqua,
2 – dilata enormemente i tempi di vendita con buona pace dei propri obiettividi vita
3 – determina un efetto boomerang sul prezzo che si traduce in un netto ricavato inferiore rispetto a quello ricavabile se aveste posto subito l’immobile ad un prezzo reale di mercato.
Ricordamoci che oggi, chi cerca casa, per prima cosa cerca su Internet, e grazie a vari siti, portali e motori di ricerca è facilissimo paragonare immobili con caratteristiche simili in zone simili e quindi per un normale processo logico, secondo voi, a parità di caratteristiche e zone, sarà più interessante un immobile allineato al reale valore di mercato o uno fuori prezzo?!… ai posteri l’ardua (quanto scontata) sentenza
B – Il secondo grande errore che la stragrande maggioranza commete è quello di arrivare a produrre, controllare e COMPRENDERE la PROPRIA documentazione immobiliare solo pochi giorni prima dell’atto definitivo di vendita e comunque non prima di aver “trovato” un acquirente sicuro… ed è proprio qui che casca l’asino ed iniziano la maggior parte dei problemi e delle perdite di tempo….
Ho conosciuto persone che per il classico “non ti preoccupare” garantitogli dal proprio avvocato, commercialista, ingegnere di fiducia, si sono trovati a restituire il doppio della caparra, si sono trovati a pagare oneri e sanzioni esorbitanti per un abuso edilizio (per la normativa vigente anche un tramezzo non dichiarato in planimetria catastale lo è!!!). Altri addirittura che, per il “non ti preoccupare” del tributarista, convinto di riuscire a cancellare un Ipoteca Equitalia così come una macchia dalla camicia, si sono trovati letteralmente “sul lastrico”….
Il consiglio in questi casi è di rivolgersi a chi le case le vende per mestiere, non a chi si improvvisa o a chi crede di sapere quando in realtà non sa…E Ricordiamoci un principio fondamentale: L’Avvocato Guadagna facendovi fare un Causa, L’Ingegnere e/o il tecnico guadagna facendovi fare una Pratica Edilizia/Catastale/Urbanistica, Il Commercialista guadagna quando cerca di farvi risparmiare qualcosa che, prima o dopo, in un modo o nell’altro, comunque pagherete…
L’Agente Immobiliare, quello serio e preparato, per carità (non il ragazzotto di primo pelo in giacca, cravatta e spillone sociale), guadagna solo quando realmente si ha la certezza di aver venduto casa e di aver contrattato per noi il miglior prezzo possibile alla luce di tutte le problematiche documentali, tecniche, giuridiche, burocratiche e geo-socio-logistiche del caso…
Non tutti in fondo possono avere adeguate nozioni Giuridico-Tecnico-Urbanistiche e, per l’amor del cielo: prestate attenzione a
Leggere e comprendere bene tutte le voci della visura Catastale STORICA per Immobile
Difformità Catastali (oggi c’è sempre bisogno di un titolo abilitativo anche per lo spostamento di un tramezzo seppur in visura troviate la dicitura “Diversa distribuzione Spazi Interni”)
Difformità tra ciò ch’è presente in catasto e ciò ch’è presente all ufficio urbanistico del Comune (al Catasto interessano solo le tasse che produce la vostra casa, per tutto il resto conta solo il Comune con tanto di rischi di abbattimento, sigilli, ripristino situazioni pregresse ecc ecc)
Condoni e/o richieste di concessione in sanatoria
Titoli di provenienza con particolare attenzione ad immobili pervenuti per Successione (badate SEMPRE che la dichiarazione di successione sia SEMPRE Accompagnata da un atto detto “Accettazione Tacita di Eredità”…che analizzeremo in un prossimo articolo) o per Donazione
Permessi a Costruire, Licenze, Abitabilità / Agibilità ove previsto
e molto, ma molto altro ancora…
C – Il Più grande Mistero degli Ultimi anni: l’APE: l’Attestato di Prestazione Energetica…
Ok, ormai tutti sanno che è obbligatorio sia per vendere che per fittare casa, ne dal notaio, ne all’agenziadelle entrate si va avanti più senza di esso, ma quello che quasi Nessuno ha ancora compreso è che questo documento (aggiornato nei termini di legge lo scorso ottobre – leggi qui per maggiori informazioni) è Obbligatorio ed essenziale già per Pubblicizzare la Vendita o L’affitto dell’immobile, che lo si faccia in proprio , da privato o che ci si affidi ad un professionista Agente Immobiliare…
Incappare nel più classico dei “Tanto troviamo prima l’acquirente o il conduttore” ,o peggio ancora indicare una Classe Energetica ed un IPE (Indice di prestazione energetico) fasullo comporta sanzioni paurose, si va dai 500 ai 3000 € di sanzione ma in alcuni casi si arriva addirittura ad un ammenda di 18000 € quindi conviene assolutamente provvedere da subito che si partorisce l’idea di vendere io affittare casa ad incaricare un tecnico abilitato per il rilascio di questo documento che in genere ha costi variabili dagli 80 ai 200 € (ma può anche aumentare in base alla località dell’immobile ed alla quadratura dello stesso).
Molte Agenzie Immobiliari lo “Regalano” in caso gli affidiate il mandato di vendita/locazione in esclusiva facendovi anticipare la cifra che poi sarà rimborsata scalandola dalle provvigioni nel caso di conclusione dell’affare.
D – TANTO PAGHI TANTO HAI…IL RISPARMIO NON E’ MAI UN GUADAGNO….
Quante volte avremmo sentito queste frasi nei contasti più disparati, ebbene, mai come nel caso della vendita o dell’affitto di una proprietà queste affermazioni si traducono in Verità Assolute per la stragrande maggioranza delle persone.
Molti, convinti di poter essere abbastanza capaci, svegli e preparati riescono indubbiamente a concludere con successo una transazione Immobiòliare, ma a quale prezzo?
Sacrificando tempo e sottraendolo principalmente al proprio lavoro o alla propria famiglia per organizzare e presenziare agli “appuntamenti coi potenziali acquirenti”
Sacrificando Tempo e Denaro andando avanti ed indietro tra i vari uffici e i vari tecnici per reperire una documentazione che puntualmente non è mai completa.
Molte persone pensano anche che afidare l’incarico di vendita o locazione a più agenzie sia una strategia per aumentare le probabilità e la rapidità di riuscita dell’operazione,in realtà la verità è che senza un mandato esclusivo nessun agente immobiliare si impegnerà sul serio per quel cliente… al massimo metteranno un volantino in vetrina o una fredda pubblicità sui portali immobiliari presenti in internet ma i grattacapi resteranno tutti a carico del venditore (o locatore), soprattutto nell’eventuale momento di conclusione dell’affare…
Il che, tutto sommato, ci sembra un ragionevole e sufficiente motivo per affidarsi ad 1 professionista serio, per bene e qualificato in grado di svolgere al meglio il suo LAVORO tutelando tutte le parti coinvolte…
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