E’ arrivato il leasing immobiliare per i privati. Fino ad ora il sistema era conosciuto per comprare l’automobile. Adesso, con il recente intervento del governo che ha introdotto ntrodotto i commi 42bis e seguenti nella Legge di Stabilità, si potrà usare anche per l’acquisto di un appartamento da parte di soggetti privati. La formula prevista è particolarmente disciplinata e si pone a tutti gli effetti come alternativa ad affitto, mutuo e affitto con riscatto. Spieghiamo in due parole il leasing immobiliare: la banca acquista l’immobile ed il cliente ne prende possesso pagando un canone d’affitto (che può essere a tasso fisso o variabile) periodicamente. Fin dall’inizio dell’operazione, poi, viene fissato contrattualmente il prezzo dell’eventuale riscatto: al termine del piano di leasing, la cui durata oscilla tra 12 e 20 anni, il cliente può comprare casa pagando la maxi-rata finale.
Ci sono agevolazioni fiscali? La risposta è si. Secondo quanto previsto dalla recente Legge di Stabilità, infatti, gli under 35 con un reddito annuo non superiore a 55 mila euro possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19 per cento fino a un massimo di canoni pagati di 8 mila euro (quindi, calcolatrice alla mano, la somma massima detraibile è di 1.520 euro). Per gli over 35 anni, invece, l’agevolazione è diversa ma comunque considerevole in quanto funziona esattamente come quella attualmente stabilita per il mutuo prima casa. In questo caso, quindi, si può detrarre il 19% del canone di leasing fino a 4 mila euro (il massimo detraibile ogni anno, dunque, è di 758 euro). Cosa cambia fiscalmente tra leasing e mutuo? La differenza significativa tra leasing e mutuo riguarda il fatto che nel leasing il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale è dato dall’intero importo del canone pagato alla banca mentre sul mutuo, come è noto, riguarda soltanto la quota interessi della rata.
Proviamo a fare un esempio. Se Tizio in un anno ha pagato su un mutuo rate pari a 6 mila euro e di questi 6 mila specifichiamo che 4 mila rappresentano la quota capitale e 2 mila la quota interessi, in sede di computo dell’Irpef la detrazione relativa al mutuo prima casa, pari al 19%, viene calcolata su 2 mila euro. In caso di leasing, invece, la detrazione si stila sulla base del canone complessivo.
Infine per il leasing immobiliare è prevista un’altra agevolazione fiscale che riguarda la maxi-rata finale. Riscattando l’immobile dietro il versamento della maxi-rata contrattualmente fissata in principio, infatti, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% di un importo massimo di 20 mila euro. Se, per capirci, per riscattare la casa aggiungo si versano 30 mila euro, è possibile detrarre dall’Irpef 3.600 euro, cioè il 19% dei 20 mila euro che rappresentano il massimo detraibile. Seguiremo attentamente l’evolversi di questa nuova opportunità e valuteremo gli impatti che avrà sul mercato.
Economia: Mutuo o affitto?
Per chi cerca casa il dilemma non è da poco. Capire quale sia la scelta migliore potrebbe far risparmiare migliaia di euro nel lungo periodo e centinaia di euro nelle spese mensili. A vincere la sfida è il mutuo. Di fatto nell’ultimo periodo il prezzo delle case è sceso e anche di tanto. E soprattutto il costo della casa si è abbassato più rapidamente del costo degli affitti. Il significato non è uguale per tutti: c’è chi vuole acquistare un appartamento ad uso abitativo, chi vuole fare un investimento per eventualmente darlo in affitto in una località turistica, lavorativa, residenziale o universitaria. A seconda dei casi, chiaramente, le esigenze cambiano. Questo articolo riguarda più chi vuole comprare un appartamento per andarci a vivere o trascorrerci i periodi di vacanza. I costi dei mutui sono scesi del 15%, mentre gli affitti del 10. Altro punto a favore del mutuo riguarda il tasso che si è abbassato notevolmente sia sul fisso che sul variabile. I fissi restano più cari dei variabili del 10 per cento, ma i due valori sono comunque in calo.
In più non ci sono più le imposte per i proprietari di prime case come ad esempio l’Imu o la tasi. Infine un altro elemento da tenere d’occhio sul fronte degli investimenti è la rendita che possono avere le obbligazioni.L’investimento in Btp può rendere l’1% netto a 10 anni, fermo restando che i tassi potrebbero salire. Oggi, probabilmente, è il momento migliore per comprare casa: infatti, da aprile 2015 ad aprile 2016, il costo a metro quadro è calato del 6%. Se si ha denaro disponibile, dunque, adesso è il momento migliore per acquistare a prezzi bassi. Un piccolo spunto anche per chi vuole fare l’investimento: il prezzo degli affitti su base annua (da gennaio 2014 a gennaio 2015) è calato del 4,75%, dunque meno del prezzo della casa. I dati che esponiamo, tuttavia, sono su scala nazionale quindi a livello territoriale possono esserci differenze anche significative che rivoluzionano il quadro di massima che proponiamo (dati immobiliare.it).
Ad aprile 2016 è in corso un invesione di tendenza che vede la crescita dei canoni di locazione che si assestano su 8,92 euro al metro quadro. Queste valutazioni, appena svolte ed il crollo del costo del denaro nonchè del rendimento degli investimenti finanziari sicuri oggi non lascia adito a dubbi sulla risposta e cioè comprare. Questo però purché si verifichino tre condizioni: la prima è che si abbia una quota del capitale necessario a comprare di almeno il 30% del valore dell’abitazione, la seconda- se si ha bisogno comunque di un mutuo- che si abbia un reddito che consenta l’erogazione del prestito; la terza è che si sia intenzionati ad abitare nella casa per almeno una decina d’anni. E’ la conclusione cui si può giungere sulla base di una simulazione compiuta dalCorriere della Sera partendo da una serie di dati forniti dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, al quale è stato chiesto di identificare nelle principali città italiane una zona semicentrale e una periferica, indicando per ognuna il costo di acquisto e canone di locazione mensile di un bilocale e di un trilocale sulla base delle transazioni effettuate negli ultimi mesi. Abbiamo poi ipotizzato che chi cerca casa finanzi il 70% dell’acquisto ricorrendo a un mutuo fisso a 20 anni e confrontato la rata mensile che si pagherebbe. E’ del tutto evidente che se la rata è molto vicina a quella dell’affitto o addirittura inferiore l’acquisto è consigliabile.
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